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公司新聞

地下停車場的所有權和使用權

2021/2/18    來源:    作者:  瀏覽次數:608
地下停車場的所有權和使用權


(一)案情

   某市大勝房地產開發公司(以下簡稱大勝)擬建造星河花園一號樓(住宅樓)出售。在該公司報批的有關文件和圖紙中,均載明該樓欲建15層,一層為本樓地下停車場。1993年7月,該公司辦理完畢各項手續即開始興建大樓。于1994年底,該樓建成,1994年8月該公司開始做廣告售樓。自1994年9月起,張某等人先后與大勝訂立了購房合同。合同第8條規定:“甲方(即大勝)將為本樓住戶提供地下停車場的停車車位! 1995年2月張某等搬住該樓以后發現大勝已將該樓五十多套房連同地下停車場賣給了本市最大的一家商貿集團公司即新光集團。該公司在購得上述套房和停車場后明確表明,因地下停車場的車位僅供住在本樓的本單位的職工使用,其他住戶如要停車必須按每24小時15元的標準繳費。張某等十余人遂找到大勝交涉。大勝提出,合同中雖有規定提供車位,但并未說明是無償提供。雙方因不能達成協議,張某等十余人遂到法院提起訴論,要求大勝無償提供車位。在訴訟中法院將新光集團列為第三人。

(二)對本案的不同觀點

   本案在審理中有三種不同觀點。

第一種觀點認為:合同雖規定大勝將為住房提供地下停車場的停車車位,但并未規定地下停車場為住戶所有,也未規定住戶可無償使用停車車位,因此大勝將停車場轉讓給新光集團,新光集團按市價收費是完全合法的。

第二種觀點認為:購房合同中明確規定,大勝將為住戶提供地下停車場的停車車位。據此可以認為大勝已放棄了停車場的所有權,而將該權利一并轉讓給了住戶,因此大勝不得再針對停車場轉讓給新光集團,否則該轉讓協議是無效的。

第三種觀點認為:合同規定提供地下停車場的停車車位,只是允許住戶可以無償使用,但并沒有將所有權轉讓給住戶。

(三)作者觀點

   我們首先需要討論地下停車場的所有權問題。地下停車場可否成為所有權的客體?從民法上來看,作為所有權客體的物必須是特定的、獨立的物。所謂特定的物,就是說,作為所有權的客體的物具有獨特的特征,不能以其他物代替。所謂獨立的物,是指物在空間上能夠個別的、單獨地存在。如果標的物不具有特定性和獨立性,權利人就不能對該物進行支配,因而也就不能形成所有權,尤其是因為所有權的移轉要采取登記和交付的方式,如果標的物不具有特定性和獨立性,則無法登記或交付。在建筑物中,一定的空間能否成為單獨所有權的客體呢?一般來說,由于單純的空間不具有遮閉性,很難作為單獨所有權的客體。一定的空間必須能夠以墻壁作間隔隔開,使一定的空間具有遮閉性,才能使被隔開的空間具有構造上的特定性和獨立性,從而為某人獨立地、排他地支配。就地下停車場來說,停車場在建筑物內形成了一定空間,但由于停車場與其之上的房間有墻壁隔開,地下停車場四周的范圍也是明確的,且具有獨立的出入口,所以已經成為與住房相區別的、獨立的特定物。誠然,在停車場內也可能設置為整個建筑物所使用的各種管線、電表等,但這并不能否認地下停車場在構造上和利用上的獨立性。因為這些設備在停車場中僅占據了極小的空間,放置這些東西并不妨礙停車場發揮其作用,不能以此否認其利用上的獨立性。所以我們認為地下停車場應該與其上面樓層分開而成為單獨所有權的客體,如當事人之間無特別約定或處分財產的表示,該停車場所有權應為整棟房層的所有者即大勝房地產開發公司所有。只要大勝沒有明確放棄停車場的所有權,就不能否認其對地下停車場所享有的權利。對住戶來說,不能因其購買了樓房就自然取得了對地下停車場的部分所有權。

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